¿Cómo hacer un desahucio de vivienda?

Cuando el propietario de un inmueble como una casa, piso o local comercial desea que el inquilino desaloje su propiedad puede iniciar un proceso de desahucio, las razones para ello son generalmente el impago de las cuotas de alquiler y otros gastos asociados, la violación de lo establecido en el contrato de arrendamiento o que el inquilino se niega a abandonar la propiedad luego de finalizado el contrato.

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El desahucio por impago de renta es un proceso judicial que debe iniciar el propietario arrendador de un determinado inmueble para que un juez quite la posesión de dicha propiedad al inquilino, que no cumple con el pago del alquiler de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento, y se la devuelva a su legítimo dueño.

Antes de llegar a esta fase los propietarios generalmente han intentado solucionar de forma amigable el problema con los inquilinos.

Sin embargo, al fracasar esta vía se ven obligados a intentar el desahucio por vía judicial, para lo cual es preciso interponer una demanda.

Desarrollo del proceso de desahucio

Cuando se interpone una demanda solicitando el desahucio, se reclama también la deuda por el impago de alquiler. Vale mencionar que es posible reclamar solamente la deuda, pero se iniciaría un proceso de reclamación de pago de rentas.

Además, hay que considerar que el desahucio es una herramienta para lograr el pago de las cuotas de alquiler atrasadas.

En la demanda, además de la deuda y el desahucio, se reclaman también las costas, en la sentencia se establece que el inquilino debe pagar lo que el demandante ha gastado en todo el proceso de desahucio, como los gastos de abogado y procurador.

Una de las particularidades de la demanda de desahucio es que incluye dos procesos en uno solo. Los procesos judiciales se clasifican declarativos y ejecutivos, veamos de manera sencilla en qué consisten:

• Cuando se interpone una demanda, se inicia la fase declarativa, la cual termina con una sentencia firme o decreto de archivo, en el caso de desahucio, el juez determina la existencia de la deuda y declara el desahucio.
• Al finalizar esta fase declarativa, debido a la sentencia a favor del propietario o arrendador el inquilino debe devolver la propiedad a su dueño.
• Sin embargo, es posible que el demandado no acate la sentencia, lo que implica que se deba interponer una demanda ejecutiva, la cual permite ejecutar, incluso por la fuerza, la sentencia dictada por el juez.
• No obstante, en los procesos de desahucio no es necesario interponer dos demandas (declarativa y ejecutiva), ya que la ley establece que la demanda inicial se puede solicitar que se ejecute el desahucio si el inquilino resulta condenado.
• Esto evita tener que interponer una demanda ejecutiva, el desahucio se ejecuta de forma directa en la fecha indicada en la sentencia

Demanda de desahucio

La demanda de desahucio debe interponerse en el juzgado de la localidad donde se encuentra ubicada la propiedad (casa, piso, local, entre otros), necesita estar firmada por un abogado y procurador, sin importar la cuantía de la deuda y además se debe anexar la copia del contrato de arrendamiento, luego durante el proceso es necesario aportar el original.

Si no hay un contrato se debe aportar pruebas que demuestren la existencia de una relación de arrendamiento como correos electrónicos, recibos de depósitos bancarios o transferencias, etc. Vale mencionar que también es importante que el abogado incluya junto a la demanda un poder general para pleitos, ya que permite agilizar el proceso.

Decreto de admisión

Cerca de un mes luego de introducir la demanda el juzgado emitirá el decreto de admisión, este documento indica las fechas de juicio y de desahucio y le será enviado al abogado vía correo electrónico (internet).

Al inquilino (parte demandada) le llega a la vivienda o local arrendado el decreto de admisión como un documento impreso.

Entre los datos más importantes que contiene el decreto de admisión encontramos:

1. Fecha del juicio.
2. Fecha del desahucio.

Indica al inquilino que tiene un plazo de 10 días hábiles para presentar oposición a la demanda de desahucio, el plazo corre desde el momento que recibe el documento.

Indica al inquilino que tiene un plazo de 3 días hábiles para hacer la solicitud de justicia gratuita, el plazo corre desde el momento que recibe el documento.

La importancia de las notificaciones

Hay que considerar que un punto muy importante del proceso son las notificaciones, ya que mientras el inquilino no sea notificado de la demanda es como si el proceso no hubiese iniciado.

Esto indica que el plazo de 10 días que tiene el inquilino para oponerse comienza cuando éste recibe la notificación de la demanda.

Hasta hace poco tiempo era muy común que los inquilinos encontraran la forma para burlar el trámite de la notificación, por lo que los procesos podían demorar hasta 12 meses debido a que no era posible notificar la demanda al inquilino.

No obstante, la ley ahora permite que el procurador del demandante (propietario) se encargue de hacer la notificación de la demanda al inquilino.

Esto permite darle celeridad al proceso, debido a que los servicios de correos y notificaciones de muchos de los juzgados en España se encuentran colapsados, por lo que al encargarse el procurador de esta tarea se ahorra mucho tiempo.

No obstante, es posible que no se pueda notificar al inquilino debido a que no se encuentre en el domicilio o no quiera aceptar el documento de notificación.

Para estos casos la ley indica que se realizará una averiguación domiciliaria. El juzgado hace una averiguación de los domicilios del demandado asociados a su DNI. Se hacen consultas en la seguridad social, en tráfico y cuerpos policiales.

Si durante la investigación se encuentra algún domicilio se intenta realizar nuevamente la notificación, sí ésta se logra comenzará a correr el plazo de 10 días para que el inquilino se oponga a la demanda.

Pero si no se logra hacer la notificación, la demanda es colgada en el tablón de anuncios del juzgado y, desde ese momento, se cuentan los 10 días hábiles.

Si en este plazo el inquilino se opone a la demanda, el juicio se realizará y culminará con una sentencia firme y, si es favorable al propietario habrá desahucio. Sin embargo, si en plazo indicado el inquilino no se opone a la demanda, entonces no habrá juicio y el juez dará la razón al propietario y emitirá un decreto de archivo, para que se realice el desahucio en la fecha prevista.

Justicia gratuita

Una vez se notifica la demanda al inquilino, puede solicitar justicia gratuita en el momento que lo desee mientras se desarrolla el proceso.

Vale mencionar que si hace la solicitud dentro de los tres días hábiles luego de recibir la notificación podrá solicitar también que los plazos para contestar la demanda sean suspendidos.

Supongamos que el inquilino solicita justicia gratuita el segundo día, de inmediato se suspende el cómputo de los días de que dispone para oponerse a la demanda, cuando se le asigne un abogado de oficio, lo que por lo general tarda al menos un mes, se reanuda el plazo, por lo que contará con 8 días para oponerse a la demanda.

Vale considerar que si el inquilino ha ce la solicitud de justicia gratuita a partir del cuarto día luego de recibir la demanda, los plazos no serán suspendidos y como el nombramiento de un abogado de oficio demora por lo menos 30 días, el plazo para oponerse a la demanda terminará antes de tal asignación, por tanto no podrá hacer nada para evitar el desahucio.

Oposición a la demanda

Generalmente los inquilinos hacen la solicitud de justicia gratuita en el lapso establecido y se oponen a la demanda con abogado de oficio, para lo cual se debe presentar un escrito de oposición en el que se indiquen los motivos que el inquilino alega para asumir que no debe la deuda que le reclaman, este escrito debe ir firmado por abogado y procurador.

Sí el inquilino se opone a la demanda habrá juicio, el cual es un proceso bastante rápido que dura pocos minutos. En caso de que no se oponga no habrá juicio y el juez dará la razón al propietario y establecerá la fecha del desahucio.

Sentencia o decreto de archivo

Sí se realiza el juicio terminará con una sentencia, sí no se realiza el juez dicta un decreto de archivo, para el propietario el resultado es similar, ya que si todo sale bien ambos condenarán al inquilino a pagar la deuda, las costas del proceso y a ser desahuciado.

Desahucio o lanzamiento

Como se mencionó en párrafos anteriores en los juicios de desahucio no es necesario presentar una demanda ejecutiva, por tanto se pasa de forma directa de una fase a la otra.

Si luego de emitida la sentencia o el decreto de archivo el inquilino no devuelve las llaves y abandona el inmueble de manera voluntaria entonces se ejecutará el desahucio o lanzamiento.

A este acto puede acudir el procurador en representación del propietario, además deben acudir miembros del juzgado que se encargan de ejecutar los lanzamientos y un cerrajero. Se levanta un acta escrita donde se narra lo sucedido y se indica el estado en que se encontró la vivienda o local, de la cual se entrega una copia al propietario.